宅建業免許が必要なケースと不要なケース｜知らずに営業すると罰則も!?

不動産業を始めようと思ったとき、「宅建業免許が必要かどうか」が最初のハードルです。
結論から言えば、売買や賃貸の仲介・代理を“業として”行う場合には、宅建業の免許が必要です。
ただし、自分の持っている物件を貸すだけなど、免許が不要なケースも存在します。

本記事では、「宅建業免許が必要な場合と不要な場合の違い」や「よくある勘違いポイント」を解説します。

宅建業とは？免許が必要な行為とは

宅地建物取引業（宅建業）とは、次のいずれかの取引を反復継続して業として行う場合に該当します。

• 宅地・建物の「売買」の代理または仲介
• 宅地・建物の「交換」の代理または仲介
• 宅地・建物の「賃貸」の代理または仲介

これらの行為を報酬目的で反復継続して行う場合には、宅建業免許が必要です。

宅建業免許が必要な代表的なケース

宅建業免許が必要となる典型例は次の通りです。

• 不動産会社として仲介・売買を行う
• マンションや戸建ての販売代理業を請け負う
• 不特定多数から物件の紹介依頼を受けて仲介する
• 不動産を転売目的で継続的に仕入れて売却する

特に「物件を紹介して手数料をもらう」という行為は、多くの場合「仲介」に該当し、免許が必要です。

宅建業免許が不要なケース

次のようなケースでは、宅建業免許は原則不要です。

• 自己所有の物件を自ら売る・貸す（自社ビル・自宅など）
• 家主本人が自分の物件を管理・募集する
• 貸主として不動産を保有し、仲介会社を通して貸している
• 法人が自社で使う目的で土地や建物を購入する

つまり、自分の所有物を自分で使う・売る・貸す行為には免許は不要です。
逆に、第三者の不動産を取り扱う＝他人の利益のために動く場合は、免許が必要となる可能性が高くなります。

よくある勘違いポイント

• 「1回だけだから免許はいらない」は危険
  1回でも営業活動や広告、報酬の発生があれば「業」と見なされることがあります。
• 「報酬をもらわない紹介」でも注意
  実質的に利益供与がある場合や商談に関与した場合、免許不要とは言えない可能性があります。
• 「名義だけ借りる」は違法
  いわゆる“名義貸し”は宅建業法違反として免許取消や罰則の対象になります。

宅建業免許が必要かどうか迷ったときは？

業務の内容によっては、判断が難しいケースもあります。
特に、副業・投資的な不動産売買や、法人の資産運用を検討している場合は注意が必要です。

曖昧なまま営業を始めてしまうと、後で無許可営業として行政処分を受けるリスクもあります。
免許が必要かどうか判断に迷った場合は、専門家に相談されることをおすすめします。